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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ
1ª VICE-PRESIDÊNCIA

Autos nº. 0052723-25.2026.8.16.0014

Recurso: 0052723-25.2026.8.16.0014 Pet
Classe Processual: Petição Cível
Assunto Principal: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Requerente(s): HRH ILHA DO SOL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S/A
Requerido(s): VANESSA SANTOS ROSAN
I -
HRH Ilha do Sol Empreendimentos Imobiliários SPE S/A interpôs Recurso Especial, com
fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão
da 19ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná.
Alega, em síntese, além de dissídio jurisprudencial, ofensa aos artigos 2º e 3º, do Código de
Defesa do Consumidor, sustentando a inaplicabilidade do Código Consumerista à relação
contratual, pois a Recorrida não é destinatária final do produto e sim investidora que adquiriu o
imóvel com finalidade econômica (locação e valorização), não havendo hipossuficiência
técnica, jurídica ou econômica.
Indica afronta aos artigos 393, 396, 399 e 408, do Código Civil, além de dissidio
jurisprudencial, defendendo que: a) inexiste mora por parte da Recorrente, pois a não
conclusão da obra no prazo inicialmente estipulado decorreu de circunstâncias excepcionais,
dentre elas um incêndio no empreendimento, bem como a necessidade de realização de
melhorias estruturais relevantes, inexistindo conduta ilícita ou culpa; b) as situações
excepcionais caracterizam caso fortuito ou força maior o que afasta a mora e a
responsabilidade contratual e, por consequência, a incidência da multa contratual.
Aponta ofensa aos artigos 725 e 884, do Código Civil e 67-A, da Lei nº 4.591/1964 e dissídio
jurisprudencial, sustentando que tem direito à retenção da comissão de corretagem, pois a
intermediação imobiliária foi concretizada e o contrato foi celebrado e a posterior resolução do
contrato, ainda que por culpa da vendedora, não desconstitui a prestação do serviço.
Invoca dissídio jurisprudencial em relação aos artigos 186 e 927, do Código Civil,
argumentando que deve ser reformada a decisão que a condenou ao pagamento de
indenização por dano moral, pois o inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega
do empreendimento se trata de mero aborrecimento e não gera dano moral.
II-
Quanto aos artigos 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor, decidiu o Colegiado:
“(...) Na espécie, a autora figura como destinatária final do produto adquirido,
consistente em unidade hoteleira, enquadrando-se, portanto, no conceito de
consumidora previsto na legislação consumerista. Além disso, verifica-se sua
posição de vulnerabilidade técnica, informacional e econômica em relação à
empresa responsável pela comercialização do empreendimento.
De outro lado, a demandada se amolda à definição legal de fornecedora, na
medida em que exerce atividade empresarial voltada à construção, incorporação,
oferta e comercialização de unidades imobiliárias, inserindo-se perfeitamente na
hipótese descrita pelo artigo 3º do Código de Defesa do Consumidor.
Verifica-se, assim, a presença dos requisitos caracterizadores da relação de
consumo, impondo-se a aplicação das normas protetivas previstas no Código de
Defesa do Consumidor sobre a controvérsia em exame. (...)” (fls. 06).
A Súmula 7 do STJ impede a revisão da decisão em sede de recurso especial, pois demanda
revolvimento do conjunto fático e probatório dos autos.
A respeito:
“PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. MULTIPROPRIEDADE (TIME-SHARING). INCIDÊNCIA DO CDC.
FORTUITO INTERNO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA DO VENDEDOR.
TEMA 971/STJ. MIGRAÇÃO CONTRATUAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER E
PARÂMETROS PARA CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS (VALOR ATUAL
DA FRAÇÃO IDEAL). DANOS MORAIS PELO ATRASO EXCEPCIONAL.
PRECLUSÃO CONSUMATIVA DA PRESCRIÇÃO DECIDIDA EM SANEADOR
(ART. 1.015, II, CPC). ÓBICES DAS SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ E 284/STF.
DISSÍDIO PREJUDICADO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO
CONHECIDO.
1. Agravo em recurso especial interposto por empresa do ramo imobiliário contra
decisão que inadmitiu o apelo nobre em demanda de obrigação de fazer c/c
indenizatória, envolvendo aquisição de fração hoteleira em multipropriedade,
atraso superior a dez anos na entrega, validade de cláusula penal moratória do
vendedor, imposição de migração contratual, danos morais e parâmetros para
conversão em perdas e danos.
2. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à contratação de
multipropriedade quando evidenciada a relação de consumo no caso concreto;
não cabe, na via especial, requalificar fatos e cláusulas para afastar o CDC,
incidindo as Súmulas 5 e 7/STJ, além da 284/STF por deficiência argumentativa.
3. Entraves administrativos, incêndio e alterações unilaterais de projeto
configuram fortuito interno e não afastam a mora do fornecedor; mantém-se a
validade da cláusula penal moratória estipulada para o inadimplemento do
vendedor e a impossibilidade de "inversão" da penalidade prevista apenas para o
adquirente (Tema 971/STJ).
4. A imposição de migração contratual é juridicamente possível no contexto
delineado, sendo abusiva a exigência de resilição e novo pagamento; na hipótese
de conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, o parâmetro é o valor
atual da fração ideal equivalente, não limitado ao montante historicamente pago,
questão cuja revisão demanda interpretação contratual e revolvimento fático
(Súmulas 5 e 7/STJ).
5. O atraso excepcional, superior a dez anos, excede o mero dissabor e autoriza
a compensação por danos morais; a revisão do reconhecimento e do quantum
atrai a Súmula 7/STJ.
6. A decisão saneadora que rejeita prescrição é agravável; a ausência de
interposição no momento oportuno acarreta preclusão consumativa, não sendo
possível rediscutir a matéria em apelação (art. 1.015, II, CPC), em consonância
com a Súmula 83/STJ.
7. Prejudicado o dissídio jurisprudencial quando incidem os mesmos óbices que
impedem o conhecimento pela alínea a do art. 105, III, da CF.
8. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.” (STJ - AREsp n.
3.270.575/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 31/8
/2026, DJEN de 11/9/2026.)
Em relação aos artigos 393, 396, 399 e 408, do Código Civil, constou no acórdão da Apelação:
“(...) A recorrente procura atribuir o atraso aos efeitos da pandemia da Covid-19,
sustentando a ocorrência de caso fortuito ou força maior aptos a afastar sua
responsabilidade. Todavia, embora seja inegável que a crise sanitária tenha
provocado impactos relevantes em diversos setores da economia, tal
circunstância, por si só, não autoriza o afastamento automático das
consequências decorrentes do inadimplemento contratual.
Para que fosse possível reconhecer a incidência de causa excludente de
responsabilidade, incumbia à apelante demonstrar, de forma concreta, que as
restrições decorrentes da pandemia afetaram diretamente a execução específica
do empreendimento objeto da demanda, impedindo o cumprimento da obrigação
assumida. Contudo, não há nos autos elementos probatórios capazes de
evidenciar tal circunstância.
Os documentos apresentados limitam-se a indicar, de forma unilateral, a
existência de afastamentos de funcionários por questões relacionadas à Covid-
19. Entretanto, não foi comprovado que tais trabalhadores atuavam efetivamente
nas obras do empreendimento em discussão, tampouco que a alegada redução
da força de trabalho tenha sido determinante para o atraso verificado. Trata-se de
ônus probatório que incumbia à própria recorrente e do qual não se desincumbiu
satisfatoriamente. (...)
Logo, ausente demonstração concreta do nexo entre os fatos invocados e o
descumprimento do cronograma contratual, não há fundamento para afastar a
mora da incorporadora. (...)” (fls. 07/08).
A revisão da decisão também demanda revolvimento do conjunto fático-
probatório dos autos.
A respeito:
“DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E
CLÁUSULA PENAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento a recurso,
mantendo acórdão que fixou indenização por danos morais devido ao atraso na
entrega de imóvel por construtora/incorporadora.
2. A parte agravante alega que o acórdão não analisou todos os argumentos
deduzidos no processo, especialmente quanto aos parâmetros da indenização
pela inversão da cláusula penal, que a condenação por danos morais foi mantida
de forma presumida e que não caberia a inversão da cláusula penal.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o acórdão recorrido deixou de
analisar todos os argumentos deduzidos no processo, incorrendo em negativa de
prestação jurisdicional; (ii) saber se a condenação por danos morais foi mantida
de forma presumida, sem comprovação de circunstância excepcional que
justifique a indenização e quanto à aplicação da inversão da cláusula penal.
III. Razões de decidir
3. A Corte de origem examinou e decidiu, de modo claro, objetivo e
fundamentado, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum
vício que possa nulificar o acórdão recorrido.
4. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto demanda reexame de matéria
fático-probatória, a discussão acerca do valor da indenização pelo atraso na
entrega do imóvel, a aplicação inversão da cláusula penal e a proporcionalidade
do seu valor.
5. O prejuízo do promitente comprador é presumido quando o vendedor não
entrega o imóvel no prazo acordado, o que atrai a incidência da Súmula n. 83 do
STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Agravo interno desprovido.
Tese de julgamento: "1. A análise dos argumentos deduzidos no processo deve
ser clara e objetiva, sem necessidade de abordar todos os pontos levantados
pelas partes. 2. A reavaliação de matéria fático-probatória é vedada em sede de
recurso especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. O atraso na entrega
do imóvel gera prejuízo presumido ao promitente comprador."
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 489, § 1º, IV, e 1.022; CC, arts. 186 e
927.Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5 e 7; STJ, Temas n. 970 e
971.” (STJ - AgInt no AREsp n. 2.631.313/RJ, relator Ministro João Otávio de
Noronha, Quarta Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 21/8/2025.)
Quanto a retenção da comissão de corretagem (artigos 725 e 884, do Código Civil e 67-A, da
Lei nº 4.591/1964), constou no acórdão recorrido:
“(...) Também não há fundamento para que a comissão de corretagem
permaneça retida pela ré. Uma vez reconhecido que a resolução contratual
decorreu exclusivamente do inadimplemento da incorporadora, os prejuízos
decorrentes do desfazimento do negócio não podem ser transferidos à
adquirente, que não contribuiu para a ruptura da avença.
Nessas circunstâncias, a restituição deve abranger não apenas as parcelas
pagas em razão da aquisição da unidade imobiliária, mas também os valores
desembolsados a título de comissão de corretagem, porquanto a consumidora
não pode suportar os encargos de um contrato cuja frustração resultou da
conduta da própria fornecedora. (...)” (fls. 09).
A decisão está em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça,
conforme se verifica nos seguintes julgados:
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. EMBARGO
JUDICIAL DE OBRA. FORTUITO INTERNO. REEXAME CONTRATUAL E
FÁTICO DOS AUTOS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. INOVAÇÃO EM AGRAVO
INTERNO. IMPOSSIBILIDADE.
1. "Nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de
imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, a devolução das parcelas
pagas deve ocorrer em sua integralidade, incluindo-se a comissão de
corretagem." (AgInt no AREsp n. 2.151.315/SP, relator Ministro João Otávio de
Noronha, Quarta Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 30/11/2023.)
2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a
interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).
3. Não se admite o conhecimento de matéria que foi suscitada apenas em agravo
interno, haja vista a ocorrência da preclusão consumativa.
4. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ - AgInt no AREsp n. 3.126.319
/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 30/6/2026,
DJEN de 3/7/2026.)

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA.
RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL.
JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. DECISÃO DE ACORDO COM A
JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO
INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. A devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem,
está em conformidade com a Súmula 543 do STJ, que determina o retorno das
partes ao estado anterior à contratação em caso de rescisão por culpa exclusiva
da promitente-vendedora.
2. O entendimento de que a correção monetária deve incidir desde o efetivo
desembolso e os juros de mora desde a citação está em harmonia com a
jurisprudência desta Corte Superior (Súmula 83/STJ).
3. A Segunda Seção desta Corte firmou entendimento de que, "no contrato de
adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo
previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá
ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do
vendedor" (Tema 971/STJ).
4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao
recurso especial.” (STJ - AgInt no AREsp n. 3.157.667/ES, relator Ministro Raul
Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/6/2026, DJEN de 12/6/2026.)
Dessa forma, o seguimento do recurso encontra óbice na Súmula 83/STJ, pois
conforme entendimento do Tribunal Superior a aplicação de referido enunciado
“(...) é cabível quando o Apelo é interposto com base nas alíneas "a" e/ou "c" do
permissivo constitucional. (...)” (STJ - AgInt no AREsp n. 2.507.812/SP, relator
Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 28/6
/2024.)
E a Câmara Julgadora manteve a condenação da Recorrente ao pagamento de indenização
por danos morais, sob o fundamento de que:
“(...) Embora o mero inadimplemento contratual, em regra, não seja suficiente
para ensejar reparação extrapatrimonial, o caso concreto revela circunstâncias
que ultrapassam o simples descumprimento da avença.
A autora permaneceu por longo período adimplindo suas obrigações contratuais,
desembolsando quantia expressiva sem qualquer contraprestação da
incorporadora, que deixou de entregar o empreendimento mesmo após o
esgotamento do prazo contratual e do período de tolerância.
Soma-se a isso a ausência de perspectiva concreta para conclusão das obras,
circunstância que gerou legítima frustração das expectativas da consumidora e
situação de insegurança que extrapola os meros dissabores cotidianos. (...)
Diante desse contexto, mostra-se adequada a conclusão adotada na sentença
quanto à configuração do dano moral, sendo igualmente razoável o valor
arbitrado em R$ 3.000,00 (três mil reais), quantia que observa os princípios da
proporcionalidade e da razoabilidade. (...)” (fls. 10/11).
A revisão demanda o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, conforme se
verifica no seguinte julgado:
“(...) 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, o simples inadimplemento
contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, mas o atraso na
entrega por longo período pode ensejar o reconhecimento de dano
extrapatrimonial (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.484.343/RJ, relatora Ministra
Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 4/4/2025.)
3. Para rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, de que o atraso
na entrega do imóvel gerou dano moral indenizável, seria necessário o
revolvimento de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial
pela incidência da Súmula nº 7/STJ (AgInt no AREsp n. 2.723.488/RJ, relator
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN
de 11/4/2025.)
4. Os valores fixados a título de danos morais, porque arbitrados com fundamento
no arcabouço fático-probatório carreado aos autos, só podem ser alterados em
hipóteses excepcionais, quando constatada nítida ofensa aos princípios da
razoabilidade e da proporcionalidade, mostrando-se irrisória ou exorbitante.
5. Agravo interno desprovido.” (AgInt no REsp n. 2.120.072/RJ, relator Ministro
Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 15/5/2025.)
E, “(...) Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), os mesmos óbices
impostos à admissão do recurso pela alínea a do permissivo constitucional impedem a análise
recursal pela alínea c, ficando prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial referente ao
mesmo dispositivo de lei federal apontado como violado ou à tese jurídica. (...)” (AgInt no REsp
n. 2.093.794/SC, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 17/3
/2025, DJEN de 20/3/2025.)
III-
Diante do exposto, com fundamento nas Súmulas 7 e 83 do STJ, inadmito o Recurso Especial.
Intimem-se.
Curitiba, data da assinatura digital.

Desembargador HAYTON LEE SWAIN FILHO
1º Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná
AR24